Kanada principal residence satışı ve T2091 rehberi
Konut satışını Schedule 3 ve T2091 ile bildirin; aile designation, kısmi kiralama, change in use ve geç bildirim riskini yönetin.
Kanada’da principal residence satışında vergi çıkmaması, işlemin beyannamede görünmeyeceği anlamına gelmez. 2016 ve sonraki dispositions için satışın Schedule 3 üzerinde bildirilmesi gerekir; 2017 ve sonraki designation işlemlerinde bireyler Form T2091(IND) kullanır. CRA, principal residence exemption’ı ancak disposition ve designation doğru raporlanırsa kabul eder.
Closing statement, purchase agreement, original acquisition cost, legal fees, transfer taxes, capital improvements, sale price ve selling costs belgelerini return hazırlanmadan önce toplayın. Mortgage balance capital gain hesabının cost basis’i değildir. Elde kalan nakit ile vergi kazancı farklı rakamlardır.
Property ve family-unit uygunluğunu test edin
Principal residence bir house, condominium, apartment, cottage, mobile home, houseboat veya housing co-operative share olabilir. Siz, spouse/common-law partner veya child yıl içinde property’de ordinarily inhabit etmiş olmalıdır. Her yıl kesintisiz 12 ay fiziksel oturum şartı gibi basit bir test uygulamayın; kullanımın gerçek niteliği ve income-earning purpose önemlidir.
Bir family unit, aynı tax year için genel olarak yalnız bir property’yi principal residence olarak designate edebilir. Spouse’ların ayrı ayrı iki evi aynı yıllar için tam muaf tutacağı varsayımı yanlıştır. Cottage ve city home birlikte tutulduysa hangi yılların hangi property’ye ayrılacağı, her birinin accrued gain’i ve gelecekteki sale planıyla hesaplanmalıdır.
Property yalnız investment veya resale amacıyla alındıysa principal-residence etiketi sonucu otomatik değiştirmez. Flipped-property ve business-income kuralları, kısa ownership süresi ve satış niyetine göre exemption’ı sınırlayabilir. Sale reason ve kullanım chronology’sini belgeleyin.
Schedule 3 ve T2091 bildirimini tamamlayın
2025’te satılan ve tüm ownership years boyunca veya biri hariç tüm yıllarda principal residence olan property için Schedule 3 Part 1 içindeki uygun designation seçilir ve T2091’in gerekli ilk bölümü tamamlanır. Property tüm yıllarda principal residence değilse T2091 calculation ve Schedule 3 üzerindeki taxable capital gain alanları genişler.
Form address, acquisition date ve proceeds of disposition gibi prescribed information ister. Bir takvim yılında principal residence olarak kullanılmış birden fazla property satıldıysa her property için ayrı T2091 gerekebilir. Tax software’in “exempt” sonucu göstermesi, formun gerçekten electronic return’a dahil edildiğini doğrulama sorumluluğunu kaldırmaz.
Principal residence exemption formülündeki “plus 1” rule, bir evi satıp diğerini aldığınız yıldaki overlap’i bazı resident taxpayers için yönetebilir. Ancak acquisition year boyunca Canada resident olmayan kişi extra year’dan yararlanamayabilir. Non-resident period veya section 116 işlemi varsa uzman değerlendirmesi alın.
Kiralama ve change in use durumunu ayırın
Evin bir bölümü rental veya business için kullanıldıysa sale price, adjusted cost base ve selling costs personal ve income-producing bölümler arasında reasonable basis ile ayrılabilir. Square metres veya oda sayısı kullanılabilir; actual use ve exclusive area kaydı sonucu desteklemelidir.
CRA bazı ancillary income-use durumlarında tüm property’nin principal-residence karakterini koruyabilir. Bunun için income-producing use ana residential use’a yardımcı olmalı, structural change yapılmamalı ve property üzerinde CCA claim edilmemiş olmalıdır. Bu üç koşuldan birinin eksik olduğu durumda otomatik koruma varsaymayın.
Personal property’yi rental’a veya rental property’yi kişisel kullanıma çevirmek deemed disposition yaratabilir. Subsection 45(2) veya 45(3) election bazı durumlarda sonucu erteleyebilir; election, CCA ve başka bir residence designation’ı birlikte etkiler. Conversion date fair market value appraisal’ı ve kullanım kanıtlarını saklayın.
Geç veya eksik bildirimi hemen düzeltin
Sale return’da unutulduysa CRA’dan ilgili year’ı amend etmesini ve late designation’ı kabul etmesini isteyin. CRA belirli circumstances içinde geç designation kabul edebilir, fakat penalty uygulanabilir ve kabul otomatik değildir. Sorunu property yıllar sonra yeniden incelenene kadar bekletmeyin.
Personal-use property olan principal residence satışında oluşan loss genel olarak claim edilemez. Income-producing bölüme, depreciable building’e veya business inventory’ye ait sonuçlar farklı olabilir. Land ve building allocation, CCA recapture ve capital gain’i tek satırda birleştirmeyin.
Dosyanızda occupancy chronology, family designations, acquisition ve sale statements, improvement invoices, appraisal, rental floor planı, CCA history, filed Schedule 3, T2091 ve Notice of Assessment bulunsun. Başka residence veya spouse property varsa yıllık designation tablosunu ikisi için birlikte tutun.
Bu rehber CRA’nın principal residence sayfasına, Capital Gains T4037 rehberine ve T2091 form sayfasına dayanır. Kaynaklar 21 Ekim 2026 tarihinde kontrol edildi.
