Kanada kira geliri ve T776 rehberi

Kanada’da ev, apartman, oda, ofis alanı veya başka real property kiralamasından alınan tutar vergi hesabına girer. Tenant’ın nakit yerine yaptığı hizmet, lease premium veya size ait gideri doğrudan ödemesi de gelir veya gider kaydı doğurabilir. Yalnız bankaya geçen aylık transferleri toplamak, gross rental income’u eksik bırakabilir.

Property income ile business income ayrımını başta yapın. Isı, ışık, parking ve laundry gibi temel hizmetlerle alan kiralamak çoğu durumda property income’dır. Cleaning, security, meals ve sürekli operasyonel hizmetler arttıkça faaliyetin business sayılma ihtimali yükselir. Property rental için T776, gerçek business operation için T2125 gündeme gelebilir.

T776 üzerinde geliri mülk bazında kurun

Form T776, Statement of Real Estate Rentals, calendar year içinde kazanılan rental income ve ilgili expenses’i hesaplar. Her property’nin adresini, rented unit sayısını ve short-term rental dahil gross rent’ini yazın. Gross rents line 8141, other income line 8230 ve total gross rental income line 8299 üzerinde toplanır.

T1 return line 12599 gross rental income’u, line 12600 ise net rental income veya loss’u taşır. Co-owner iseniz T776 üzerinde tüm mülkün gross amount’i ile kendi ownership share’inizi doğru alanlarda ayırın. Legal ownership yüzdesini her yıl keyfi olarak değiştirmeyin; purchase, title, financing ve beneficial-ownership belgeleriyle destekleyin.

Çoğu durumda accrual method kullanılır: gelir kazanıldığı, gider incurred olduğu dönemde kaydedilir. Neredeyse hiç receivable ve outstanding expense yoksa ve sonuç accrual’a çok yakınsa cash method kullanılabilir. Yöntemi yıldan yıla yalnız daha düşük sonuç verdiği için değiştirmeyin.

Current expense ile capital expense’i karıştırmayın

Advertising, insurance, interest, office costs, professional fees, management, repairs, property tax, utilities ve belirli travel expenses uygun koşullarda current expense olabilir. Mortgage principal ödeme değildir; yalnız eligible interest kısmı değerlendirilir. Personal labour için kendinize hayali ücret yazamazsınız.

Mülkü eski durumuna getiren olağan repair çoğu zaman current expense iken, kalıcı iyileştirme, yeni özellik veya acquisition öncesi önemli yenileme capital expense olabilir. Roof, kitchen, appliance veya building component için invoice’ın sadece “repair” yazması sonucu belirlemez; işin niteliğini, mülkün durumunu ve sağlanan kalıcı yararı kaydedin.

Capital property bedeli doğrudan gider yerine ilgili CCA class’ına girer. CCA claim isteğe bağlıdır ve rental loss yaratmak veya artırmak için kullanılamaz. Satışta recapture oluşabilir; building üzerinde CCA istemek principal-residence ve change-in-use sonuçlarını da etkileyebilir. CCA seçimini yalnız bugünkü refund’a bakarak yapmayın.

Kişisel kullanım ve kısa süreli kiralamayı ayırın

Mülkün bir bölümünde siz yaşıyorsanız income ve ortak expenses’i reasonable basis ile ayırın. Square metres veya oda sayısı başlangıç olabilir; ortak alan kullanımı ve kiralama süresi de sonucu etkileyebilir. Yalnız tenant’a ait gider, personal bölüme dağıtılmamalıdır.

Vacant period boyunca gerçekten kiraya verme niyeti, reklam, market rent ve available dates kayıtları önemlidir. Akrabaya piyasanın çok altında kiralama veya kişisel tatil evi kullanımı, claimed loss’un commercial rental olarak kabul edilmesini etkileyebilir.

Non-compliant short-term rental için federal expense deduction restrictions uygulanabilir. Province veya municipality registration, licence ve operating requirements’i tax year ve location bazında doğrulayın. Platformun occupancy tax veya GST/HST toplaması, income-tax reporting ve local compliance sorumluluğunuzu otomatik kapatmaz.

Yıllık çalışma kâğıdı ve satış dosyası tutun

Lease, rent ledger, deposits, platform reports, invoices, cancelled cheques, property tax, insurance, mortgage interest statement ve kilometre kayıtlarını property bazında saklayın. Expense’i payment date, vendor, purpose, current/capital classification, personal percentage ve tax treatment sütunlarıyla kaydedin.

Sale, conversion from personal to rental use veya rental to personal use olduğunda deemed disposition, fair market value, principal-residence designation ve CCA hesapları doğabilir. Acquisition legal fees, transfer tax, major improvements ve sale costs adjusted cost base için yıllarca gerekebilir; yalnız altı yıl geçti diye ownership-cost kayıtlarını atmayın.

Bu rehber CRA’nın T776 tamamlama sayfasına, Rental Income T4036 rehberine ve rental income ile business income ayrımına dayanır. Kaynaklar 21 Ekim 2026 tarihinde kontrol edildi.